Sprzedając prawo własności nieruchomości lub prawo użytkowania wieczystego, które zostało uprzednio nabyte od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego, należy pamiętać, że zbywana nieruchomość może być obciążona ustawowym prawem pierwokupu przysługującym gminie. Uzgodnienie z potencjalnym nabywcą warunków sprzedaży własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, a nawet wizyta u notariusza w celu dokonania sprzedaży nieruchomości, nie zawsze zakończy się przeniesieniem tego prawa na nowego nabywcę. Taka sytuacja może mieć miejsce, gdy gmina wykona prawo pierwokupu przysługujące jej względem zbywanej nieruchomości. Czym zatem jest prawo pierwokupu przysługujące gminie i w jaki sposób gmina może je wykonać? Tego dowiemy się w dzisiejszym wpisie na blogu!
Czym jest prawo pierwokupu?
Prawo pierwokupu jest uprawnieniem z którego wynika pierwszeństwo nabycia oznaczonej rzeczy dla określonego podmiotu w razie jej zbycia osobie trzeciej. Prawo pierwokupu może wynikać z umowy bądź z ustawy. W polskim systemie prawnym ustawowe prawo pierwokupu przysługuje gminie w przypadkach określonych w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Przesłanki, zasady oraz skutki wykonania prawa pierwokupu przez gminę zostały uregulowane w art. 109 – art. 111a ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Jakich nieruchomości dotyczy prawo pierwokupu gminy?
Prawo pierwokupu przysługuje gminie w przypadku sprzedaży na rzecz osoby trzeciej:
- niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego, pod warunkiem, iż nieruchomość nie została objęta w planach miejscowych na cele rolne i leśne albo gdy nieruchomość nie jest wykorzystywana na cele rolne i leśne w przypadku braku planów miejscowych,
- prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę, pod warunkiem, iż nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste nie została przeznaczona w planach miejscowych na cele rolne i leśne albo gdy taka nieruchomość nie jest wykorzystywana na cele rolne i leśne w przypadku braku planów miejscowych;
- nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, pod warunkiem ujawnienia prawa pierwokupu gminy w księdze wieczystej nieruchomości;
- nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości, pod warunkiem ujawnienia prawa pierwokupu gminy w księdze wieczystej nieruchomości;
- nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji, jeżeli przewiduje to uchwała rady gminy o wyznaczeniu obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji,
- nieruchomości położonych na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, o której mowa w rozdziale 5 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji.
Zasady wykonywania prawa pierwokupu
Jeżeli w trakcie sporządzenia aktu notarialnego, którego przedmiot stanowi sprzedaż nieruchomości, okaże się, iż nieruchomość zbywana na rzecz osoby trzeciej jest obciążona prawem pierwokupu na rzecz gminy, notariusz sporządzający umowę sprzedaży będzie zobowiązany zawiadomić właściwego wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o treści takiej umowy, a sam akt notarialny będzie warunkową umową sprzedaży.
Gmina może skorzystać z prawa pierwokupu w terminie miesiąca od dnia otrzymania przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta zawiadomienia o treści umowy sprzedaży. Prawo pierwokupu w imieniu gminy wykonuje odpowiednio wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Wykonanie prawa pierwokupu przez organ wykonawczy gminy następuje przez złożenie oświadczenia w formie aktu notarialnego u notariusza, który zawiadomił ten organ o sporządzeniu umowy sprzedaży nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego względem której gminie przysługuje prawo pierwokupu. Wyjątkowo organ wykonawczy gminy może złożyć wspomniane oświadczenie u innego notariusza.
Skutki wykonania prawa pierwokupu
Sprzedaż osobie trzeciej nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego obciążonych prawem pierwokupu na rzecz gminy może dojść do skutku jeżeli wójt, burmistrz albo prezydent miasta nie wykona prawa pierwokupu w terminie miesiąca od dnia otrzymania zawiadomienia. Jednakże wykonanie prawa pierwokupu przez wójta, burmistrza lub prezydenta uniemożliwia dojście do skutku sprzedaży własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego na rzecz osoby trzeciej. Jeżeli wykonanie prawa pierwokupu dotyczyło sprzedaży nieruchomości, z chwilą złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu, sprzedawana nieruchomość staje się własnością gminy.
Jeżeli natomiast wykonanie prawa pierwokupu przez gminę związane jest z zamiarem sprzedaży na rzecz osoby trzeciej prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej własność gminy, wówczas prawo to wygasa. Inny skutek zajdzie, gdy wykonanie prawa pierwokupu dotyczy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa, powiatu lub województwa. Wówczas w następstwie wykonania prawa pierwokupu gmina uzyska prawo użytkowania wieczystego tej nieruchomości.
Notariusz ma obowiązek przyjąć oświadczenie organu wykonawczego gminy o wykonaniu prawa pierwokupu, a następnie zawiadomić sprzedawcę o skorzystaniu przez gminę z prawa pierwokupu. Nabycie przez gminę nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego albo wygaszenie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości na skutek wykonania prawa pierwokupu następuję po cenie ustalonej między stronami w umowie sprzedaży. Oznacza to, iż organ wykonawczy gminy nie ma możliwości podjęcia negocjacji ze sprzedającym w zakresie ceny.
Wyjątki od ustawowego prawa pierwokupu przysługującego gminie
Ustawodawca ograniczył prawo pierwokupu przysługujące gminie w niektórych sytuacjach. Z punktu widzenia osób fizycznych najistotniejszym zwolnieniem z obciążenia nieruchomości prawem pierwokupu na rzecz gminy jest sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego na rzecz osób bliskich dla sprzedawcy. W tym miejscu należy wyjaśnić, iż w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami, do „osób bliskich” zalicza się: zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione oraz osobę, która pozostaje ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu.
Katalog wyłączeń spod obciążenia prawem pierwokupu na rzecz gminy jest dość rozbudowany. Inne przypadki, w których prawo pierwokupu nie przysługuje gminie dotyczą:
- sprzedaży nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego pomiędzy osobami prawnymi tego samego kościoła lub związku wyznaniowego,
- prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego, które zostało ustanowione w wyniku zamiany własności nieruchomości,
- prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego ustanowionego jako odszkodowanie lub rekompensata za utratę własności nieruchomości,
- sprzedaży nieruchomości na cele budowy dróg krajowych,
- sytuacji, gdy prawo pierwokupu przysługuje partnerowi prywatnemu lub ostatniemu partnerowi prywatnemu w przypadkach, o których mowa w ustawie z dnia 19 grudnia 2008 r. o partnerstwie publiczno-prywatnym;
- sytuacji, gdy sprzedaż nieruchomości następuje na cele realizacji inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 12 lutego 2009 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie lotnisk użytku publicznego albo inwestycji w rozumieniu art. 2 pkt 3 ustawy z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym, albo na szczególnych zasadach, określonych w art. 29b ust. 1 ustawy z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym;
- sytuacji, gdy sprzedaż nieruchomości następuje na cele realizacji inwestycji w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych oraz stacji radarów meteorologicznych;
- sytuacji, gdy prawo pierwokupu przysługuje Krajowemu Zasobowi Nieruchomości w przypadkach, o których mowa w ustawie z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości.
Ponadto, prawo pierwokupu nie przysługuje gminie również w przypadku nieziszczenia warunku ujawnienia tego prawa w treści księgi wieczystej nieruchomości:
- położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego albo
- wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości.
Przypominamy, że przed zakupem nieruchomości zawsze należy dokładnie sprawdzić jej stan prawny. Nabycie nieruchomości obciążonej prawem pierwokupu jest możliwe, ale pod warunkiem, że gmina nie wykona swojego uprawnienia.
Mateusz Groszyk, aplikant adwokacki