Obrót gruntami rolnymi obarczony jest istotnymi ograniczeniami, a w związku z tym nie należy do najprostszych transakcji nabywania nieruchomości gruntowych. Dla rolników posiadających status rolnika indywidualnego zakup nieruchomości rolnej nie stanowi problemu, w przeciwieństwie do innych podmiotów, niebędących rolnikami indywidualnymi. Obowiązujące ograniczenia zmuszają inwestorów do szczególnej ostrożności przy każdej planowanej transakcji nabycia nieruchomości rolnej, a w szczególności do dokładnego zbadania stanu prawnego nabywanej nieruchomości.
Co to jest nieruchomość rolna?
Nieruchomością rolną (gruntem rolnym) jest nieruchomość, która jest lub może być wykorzystywana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.
Szczególne znaczenie ma tutaj miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jeżeli jest uchwalony na danym terenie. Jeżeli nieruchomość w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w całości przeznaczona jest na cele inne niż rolne, to nie obowiązują ograniczenia związane z jej nabywaniem określone przez ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego. Jeżeli zaś w ww. planie nieruchomość, chociażby w części przeznaczona jest na cele rolne, to ograniczenia te obowiązują.
Zmiana całości przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nie wyklucza ewentualnej konieczności wyłączenia gruntu z produkcji rolnej, czyli tzw. „odrolnienia”, zgodnie z ustawą ochronie gruntów rolnych i leśnych.
Zakup nieruchomości rolnej poniżej 0,3 ha
Aktualnie, brak jest ograniczeń w zakresie zakupu nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha (czyli do 2999 m2). Zakup takiej nieruchomości nie wiąże się ze szczególnymi uwarunkowaniami z jakimi mamy do czynienia w przypadku zakupu nieruchomości o większej powierzchni.
Zakup nieruchomości rolnej poniżej 1 ha
Jeżeli nieruchomość ma powierzchnię od 0,3 ha do 0,9999 ha, to można ją zakupić nie będąc rolnikiem.
W przypadku sprzedaży takiej nieruchomości zastosowanie będzie miało prawo pierwokupu, które przysługiwać będzie (pod pewnymi warunkami) dzierżawcy. Jeżeli nie było ustanowionej dzierżawy nieruchomości lub dzierżawca nie skorzystał z przysługującego mu prawa pierwokupu, wówczas prawo pierwokupu przysługuje Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa (KOWR) na rzecz Skarbu Państwa.
W przypadku zamiaru zakupu nieruchomości rolnej wobec której będzie miało zastosowanie prawo pierwokupu strony umowy zawierają warunkową umowy sprzedaży nieruchomości, którą następnie przesyłają ją do oddziału terenowego KOWR – właściwego ze względu na miejsce położenia danej nieruchomości. KOWR może wykonać prawo pierwokupu w terminie 1 miesiąca od dnia otrzymania warunkowej umowy nieruchomości rolnej. Jeżeli KOWR nie skorzysta z prawa pierwokupu, po wskazanym okresie, można zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości.
Położenie nieruchomości może mieć znaczenie.
Zakup nieruchomości poniżej 1 ha wiąże się w większości sytuacji z obowiązkiem prowadzenia gospodarstwa rolnego oraz z zakazem jej zbywania i przekazywania w posiadanie (np. w dzierżawę) przez okres 5 lat. Warto wskazać, że zgodę na wcześniejszą sprzedaż można uzyskać występując z odpowiednim wnioskiem do KOWR.
Istotne jest, że od wyżej wymienionej zasady występują wyjątki m.in., gdy nieruchomość została zbyta osobie bliskiej, jest położona w granicach administracyjnych miasta i ma powierzchnię mniejszą niż 1 ha, została nabyta w wyniku dziedziczenia czy położona jest na obszarze górniczym lub terenie górniczym. W przypadku wystąpienia ww. wyjątków nie ma obowiązku prowadzenia gospodarstwa rolnego oraz zakazu zbywania tej nieruchomości.
Zakup nieruchomości rolnej równej lub większej niż 1 ha
Co do zasady, aby zakupić nieruchomość powyżej 1 ha należy posiadać status rolnika indywidualnego.
Rolnikiem indywidualnym jest osoba fizyczna będąca właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadająca kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkująca w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadząca przez ten okres osobiście to gospodarstwo.
Do nabycia nieruchomości rolnej powyżej 1 ha, jeżeli nie jest się rolnikiem indywidualnym (poza kilkoma wyjątkami) wymagane jest złożenie stosownego wniosku oraz uzyskanie zgody Dyrektora Generalnego KOWR w drodze decyzji administracyjnej. Warto pamiętać, że KOWR i w tym wypadku posiada prawo pierwokupu nieruchomości rolnej.
Jeżeli wniosek składa zbywca nieruchomości rolnej to należy udokumentować, że nie było możliwości sprzedaży ziemi rolnikowi indywidualnemu. Aby to wykazać należy wystawić ogłoszenie sprzedaży nieruchomości na portalu erolnik.gov.pl. Dodatkowo nabywca zobligowany jest do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości.
Autor: Natalia Matysiewicz-Kirejczyk